売買契約書~契約の解除~

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手付金についても考える

不動産物件の売買契約を行う場合でも、いろんな理由により売買契約を解除することができますが、不動産物件の場合には問題になるのが手付金です。
また不動産売買の慣習として手付金の支払いがありますが、この手付金に関しては不動産物件の売買契約を取りやめることを申し出た方が手付金に関して負担することになります。

売主が手付金を受け取った後に不動産物件の売買契約を解除するときには手付金を倍返しで買主に返済することになります。
買主が不動産物件の売買契約を解除するときには支払った手付金は売主に没収され返済されることがないです。
そのため不動産物件の売買契約を解除するときには手付金についても考える必要があります。

契約解除の種類

不動産物件の売買契約中にこの契約を解除する方法は大きく分けて3つあります。
法律の規定に基づく契約解除、売買契約書の契約で定めた解除権に基づく契約解除と双方合意の上で行う契約解除です。

法律の規定に基づく契約解除は、一般的に不動産物件の売買契約では民法や宅建業法などに基づいて契約を解除する権利になります。
この解除は法定解除権と呼ばれるものです。

売買契約で定めた解除権に基づく契約解除は、契約で定めたことにより発生してしまう解除の権利になります。
そして売買契約を取り交わす時にこの契約そのものを解除するための条項を入れて契約を行います。

その後売買契約が成立するまでにこの解除条項に基づく事由が生じた場合には、その売買契約の解除条項に基づいて不動産物件の売買契約を解除することになります。
この場合に手付金の記載がなければ不動産物件の売買契約の慣習として手付金が倍返しまたは没収されることになります。
また、手付金に関する記載条項も契約に盛り込まれていればその契約に従い手付金の処置を行うことになります。
この契約に定めた契約解除では、代金不履行や引き渡す物件に問題があるときに契約解除の事由が発生する条項を入れるのが一般的です。

そして双方合意の上での契約解除では、その売買契約について売主と買主が相談をして契約を解除することになります。
この時に問題になるのが手付金やそれまで支払っていた中間金の去就になります。
手付金や中間金を返済するのかそれとも1部は返済されないのかを双方が相談をして決めることになります。

この双方合意の上で契約解除を行うのが1番トラブルやわだかまりがなく契約を解除できることになります。
ただし、合意の上での売買契約の解除を行う場合には、後日トラブルを招かないためにも文書として契約解除の合意した旨を残しておくことが安全です。
また、その他の契約解除でも口頭よりも相手に文書で通知することで、契約解除の理由を相手に知らせることができその後のトラブルを未然に防ぐことができます。