売買契約書~瑕疵担保責任~

修理する人

ありがたい特約

不動産物件を購入するときに瑕疵担保特約が付随している売買契約があります。
瑕疵担保の瑕疵とは、購入した不動産物件についてそのものが取引上利用される場合に於、その物件を利用できない状況にある場合に瑕疵があることになります。

不動産物件として建売住宅も購入してから一定期間の間に雨漏りがした場合には、一般的に瑕疵担保責任が発生して損害賠償を請求することになります。
この時に雨漏りの修理費用は売主が負担することになります。

購入者時に目に見えないまたは使用しなければ分からない問題が生じたときに保証してくれるのが瑕疵担保になります。
買主にしてみれば大変ありがたい特約になるので不動産物件の売買契約を行うときには、一定の条件の下記載されているか確認する必要があります。

物件により異なる瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保特約が売買契約書に記載されていればどのような問題を解決してもらえると考えてしまいますが、売買契約を行った物件や期間が法律で決められているためその範囲内で保証してくれる特約となります。

不動産物件を購入するときに中古物件を購入する場合には、瑕疵担保責任が契約により免除されている場合が多いです。
これは中古物件の場合には築年数が一定期間経過しているため瑕疵があることが予想できるからです。
そのため中古物件を購入するときには事前に調べておく必要があります。

しかし、中古物件で瑕疵担保責任の免除が規定されていても売主が瑕疵を知っていたのにもかかわらず買主にその問題を教えず売った場合には責任を負うことになります。
また、中古物件の売主が個人ではなく不動産業者の場合には、一定期間において瑕疵担保責任を負うことが民法で決められていることになるので、この民法に従った責任を負うことになります。

新築物件の場合には、平成12年4月1日に施行された法律の住宅の品質確保の促進等に関する法律によって、この施行された以後すべての新築住宅については10年間の瑕疵担保期間が義務化されています。
そのため瑕疵による問題が発生した場合には不動産物件を引き渡した日から10年間は瑕疵担保責任の補償期間となります。

また、この瑕疵担保責任が定められているにもかかわらず買主に不利な特約を設定して不動産物件の売買契約を行ってもその特約は無効となります。
しかし、瑕疵担保責任の期間を20年までに延長することは可能となっています。

瑕疵担保では、建物の欠陥や土地の地質問題などが一般的ですが、瑕疵担保責任については目に見えない瑕疵についても保証されています。
それが心理的な瑕疵担保になります。
一般的には、購入者不動産物件において自殺があった物件や近くに暴力団事務所などがある場合などがこの心理的な瑕疵担保責任になります。

租税公課

不動産物件を購入するときに不動産取得税や所有していることで固定資産税と都市計画税を負担することになります。
年の中途で購入する場合には固定資産税等の負担も売主と買主どちらが行うかは、不動産物件の売買契約書で記載されることになります。

買主が固定資産税等を負担する場合には売主に不動産物件の売却代金と固定資産税の合計額を負担することになるので、消費税はその合計額に課税されます。これは、本来売主が負担する固定資産税を買主が負担することは、固定資産税を含めた合計額が売却代金になるので、合計額に消費税が課税されることになります。